lunes, 15 de julio de 2013

¿Cómo le afecta al Valor de una Empresa el Valor de sus propios Inmuebles?

“…ahora que habéis valorado la empresa, nos gustaría que hicieseis otro trabajo de valoración de la misma, pero esta vez sin considerar las naves…sacándolas fuera de la valoración…” Esta es una frase real que nos ha planteado algún cliente en más de una ocasión. Existe la creencia de que si se separan las naves (y demás inmuebles) del perímetro de valoración empresarial, entonces el valor del todo (Empresa + Naves) será mayor. Y esto se puede cumplir o no. Dependerá de cada caso concreto.

A la hora de valorar una empresa y sus acciones, que tenga inmuebles (y prácticamente todas los tienen) hay que tener en cuenta una serie de circunstancias. Es importante tener muy claro que el Valor de la Empresa viene determinado por los Flujos de Caja que generarán los activos netos directamente vinculados a la explotación. Y es aquí donde está el “meollo” de la cuestión. Definir qué activos se encuentran vinculados y cuáles no. Para entender de forma más sencilla este aspecto os propongo una serie de ejemplos:

1.- Empresa industrial que posee una nave en uno de los polígonos de la ciudad. En este caso, la nave es necesaria para desarrollar la actividad de la empresa. Además su ubicación se puede considerar “normal” y no se desprende de ella que tenga un valor muy superior a otras de similares características. Por lo tanto el Valor de la Nave estaría incluido dentro del Valor de la Empresa. No tiene ningún sentido desde el punto de vista de la valoración sacar la nave del perímetro. La nave contribuye a que la empresa genere flujos en su actividad ordinaria.

2.- Empresa industrial que posee una nave en una zona de la ciudad que en tiempos estaba alejada pero ahora con el transcurso de los años se ha quedado muy cerca del centro. Este caso es diferente al anterior, ya que posiblemente el Valor de la nave es muy elevado como consecuencia de su ubicación. En este caso la nave tendría una parte de su valor no ligada a la explotación y que sería el exceso de valor con respecto a una nave similar pero ubicada en una zona más “normal”. La forma de valorar la empresa sería “sacando” la nave y añadiendo un gastos por alquiler “ficticios” (de una nave similar pero en otra zona) a la cuenta de resultados. El Valor de la Empresa bajaría por este ajuste, pero luego, el Valor de las Acciones de la misma subiría, al añadir el Valor de mercado de la nave. Recordad como calculábamos el Valor de Empresa y el Valor de las Acciones en el artículo (http://bit.ly/17MiWWf)

3.- Empresa comercial que posee 4 locales en propiedad, en 3 de ellos desarrolla su actividad y el último lo tiene arrendado a una entidad financiera. Este caso presenta dos peculiaridades. Por un lado, los locales en que desarrolla su actividad no se deberían sacar del perímetro de valoración de la empresa, según mi opinión, aunque tengan un valor elevado (imaginemos que son locales ubicados en zonas Premium) ya que son necesarios para desarrollar su actividad. Otra cosa es el local arrendado a la entidad financiera. Para mí debería salir de la valoración de la empresa, ya que es una actividad ajena a su negocio principal y además no se debería realizar ningún ajuste en la cuenta de resultados. El Valor de las Acciones de la empresa se vería incrementado por el Valor de este último local.

4.- Existirían numerosos ejemplos más…desde embarcaciones de recreo que figuran en los balances de una sociedad, hasta acciones en bolsa de otras compañías que no tienen nada que ver con el negocio de la empresa, pasando por excesos de liquidez, etc…

Al final se trata de aplicar un poco de sentido común y ver hasta qué punto todos esos activos que figuran en el balance de la sociedad a valorar se pueden considerar como vinculados a la explotación o no.

Oscar Sánchez Vela.