“…ahora que habéis valorado la empresa, nos
gustaría que hicieseis otro trabajo de valoración de la misma, pero esta vez
sin considerar las naves…sacándolas fuera de la valoración…” Esta es una
frase real que nos ha planteado algún cliente en más de una ocasión. Existe la
creencia de que si se separan las naves (y demás inmuebles) del perímetro de
valoración empresarial, entonces el valor del todo (Empresa + Naves) será
mayor. Y esto se puede cumplir o no. Dependerá de cada caso concreto.
A la hora de
valorar una empresa y sus acciones, que tenga inmuebles (y prácticamente todas
los tienen) hay que tener en cuenta una serie de circunstancias. Es importante
tener muy claro que el Valor de la Empresa viene determinado por los Flujos de
Caja que generarán los activos netos directamente vinculados a la explotación.
Y es aquí donde está el “meollo” de la cuestión. Definir qué activos se
encuentran vinculados y cuáles no. Para entender de forma más sencilla este
aspecto os propongo una serie de ejemplos:
1.- Empresa
industrial que posee una nave en uno de los polígonos de la ciudad. En este
caso, la nave es necesaria para desarrollar la actividad de la empresa. Además
su ubicación se puede considerar “normal” y no se desprende de ella que tenga
un valor muy superior a otras de similares características. Por lo tanto el
Valor de la Nave estaría incluido dentro del Valor de la Empresa. No tiene
ningún sentido desde el punto de vista de la valoración sacar la nave del
perímetro. La nave contribuye a que la empresa genere flujos en su actividad
ordinaria.
2.- Empresa
industrial que posee una nave en una zona de la ciudad que en tiempos estaba
alejada pero ahora con el transcurso de los años se ha quedado muy cerca del
centro. Este caso es diferente al anterior, ya que posiblemente el Valor de
la nave es muy elevado como consecuencia de su ubicación. En este caso la nave
tendría una parte de su valor no ligada a la explotación y que sería el exceso
de valor con respecto a una nave similar pero ubicada en una zona más “normal”.
La forma de valorar la empresa sería “sacando” la nave y añadiendo un gastos
por alquiler “ficticios” (de una nave similar pero en otra zona) a la cuenta de
resultados. El Valor de la Empresa bajaría por este ajuste, pero luego, el
Valor de las Acciones de la misma subiría, al añadir el Valor de mercado de la
nave. Recordad como calculábamos el Valor de Empresa y el Valor de las Acciones
en el artículo (http://bit.ly/17MiWWf)
3.- Empresa
comercial que posee 4 locales en propiedad, en 3 de ellos desarrolla su
actividad y el último lo tiene arrendado a una entidad financiera. Este
caso presenta dos peculiaridades. Por un lado, los locales en que desarrolla su
actividad no se deberían sacar del perímetro de valoración de la empresa, según
mi opinión, aunque tengan un valor elevado (imaginemos que son locales ubicados
en zonas Premium) ya que son necesarios para desarrollar su actividad. Otra
cosa es el local arrendado a la entidad financiera. Para mí debería salir de la
valoración de la empresa, ya que es una actividad ajena a su negocio principal
y además no se debería realizar ningún ajuste en la cuenta de resultados. El
Valor de las Acciones de la empresa se vería incrementado por el Valor de este
último local.
4.- Existirían
numerosos ejemplos más…desde embarcaciones de recreo que figuran en los
balances de una sociedad, hasta acciones en bolsa de otras compañías que
no tienen nada que ver con el negocio de la empresa, pasando por excesos de
liquidez, etc…
Al final se
trata de aplicar un poco de sentido común y ver hasta qué punto todos esos
activos que figuran en el balance de la sociedad a valorar se pueden considerar
como vinculados a la explotación o no.
Oscar Sánchez
Vela.
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