Con motivo de un reciente trabajo de valoración sobre una sociedad patrimonial, cuya principal actividad consiste en el arrendamiento de inmuebles (en concreto, locales comerciales y oficinas), he obtenido una serie de ideas sobre este tipo de negocios, que aunque ya intuía de algún modo, ahora he podido corroborar con datos ciertos, y me ha parecido interesante compartirlos aquí.
En el desarrollo de una valoración completa, uno de los métodos que se utilizan es el llamado de "Múltiplos Comparables", que consiste (dicho de un modo sencillo), en buscar compañías similares o "comparables" en cuanto a su actividad, que coticen en los mercados de valores. Esto permite conocer lo que se está pagando por ellas, y establecer una relación entre sus indicadores (Ventas, EBITDA, etc) y el precio, de tal modo que ésta sea trasladable a la empresa objetivo a valorar.
Bien, para este caso concreto, se seleccionaron empresas patrimoniales de diferentes países europeos, cuya actividad está centrada en el arrendamiento de inmuebles. En concreto, se eligieron empresas de Francia, Bélgica, Italia, Alemania, Noruega, España y Reino Unido. Un total de 12 empresas de las que se obtuvo información financiera para el período 2006-2010. Se analizaron bastantes datos, pero me quedaré sólo con uno de ellos, por lo significativo que resulta: el ROIC (Rentabilidad sobre los Capitales Invertidos en la Explotación). En la siguiente tabla se recoge información del mismo en cada una de las compañías, durante el intervalo estudiado.
También se estudiaron datos proporcionados por los Registros Mercantiles, relativos al sector "Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia" (CNAE 682), correspondientes a más de 17.000 empresas españolas. Estos son los resultados relativos al ROIC:
A la vista de las anteriores tablas, y teniendo en cuenta que la Tasa Libre de Riesgo (que es equivalente a la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 10 años), se ha situado en el intervalo 2006-2011 entre un mínimo del 3,85% y un máximo del 5,55%, cabe preguntarse:
- ¿Realmente merece la pena una actividad cuya rentabilidad (medida en términos de ROIC) es inferior a la de los Bonos del Estado?
- ¿No será que en este tipo de negocios se pone más énfasis en que suba el precio de los inmuebles a lo largo del tiempo, que en el propio rendimiento del activo?
- ¿No es acaso esto una forma de especulación?
- ¿No es, al fin y al cabo, algo parecido a todo lo anterior, lo que nos ha conducido a la actual crisis financiera?
En fin, que cada uno saque sus propias conclusiones.
Oscar Sánchez Vela.
www.idylia.net
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